Le cas du bien locatif vacant : l'article 1389 du Code général des impôts
Ce mécanisme ne concerne qu'un bien « normalement destiné à la location » ou à un usage commercial ou industriel exploité par le propriétaire lui-même. Un propriétaire qui vit dans sa résidence principale fissurée n'entre pas dans ce cadre, même si le bien est difficilement habitable : l'article 1389 vise exclusivement la vacance d'un bien qui devrait être loué.
- Le bien doit être normalement destiné à la location ou à un usage professionnel exercé par le contribuable.
- La vacance doit être involontaire : logement invivable du fait des fissures, impossible à relouer en l'état, et non un choix du propriétaire.
- Elle doit durer au moins 3 mois consécutifs dans l'année.
- Elle doit concerner la totalité du bien, ou la partie normalement louable de celui-ci.
Résidence principale : le test du juge, « impropre à toute utilisation »
Pour un propriétaire occupant, la voie n'est pas l'article 1389 mais la jurisprudence du Conseil d'État sur la notion de « propriété bâtie » imposable. Le raisonnement suit une logique en cascade : plus la situation se rapproche d'une atteinte structurelle majeure et documentée, plus la réclamation a des chances d'aboutir.
Le bien est-il loué (ou destiné à la location) et vacant depuis au moins 3 mois consécutifs ?
Oui → Article 1389 CGI : dégrèvement proportionnel à la durée de vacance. Non → passe à la question suivante.
Pour une résidence principale occupée : le gros œuvre (murs porteurs, fondations, charpente) est-il atteint dans son ensemble, et pas seulement une pièce ou un mur ?
Oui → Condition posée par la jurisprudence du Conseil d'État potentiellement remplie. Non → passe à la question suivante.
Un arrêté de péril a-t-il été pris sur le bien par la mairie ?
Oui → Dossier de réclamation nettement renforcé par cette pièce officielle. Non → Sans atteinte structurelle majeure documentée ni arrêté, un dégrèvement total reste très improbable.
D'après la jurisprudence du Conseil d'État (CE 16 février 2015, n° 369862 et n° 364676 ; CE 3 février 2021, n° 434120). De simples fissures, même sérieuses, ne suffisent généralement pas : il faut une atteinte structurelle qui touche le bâti dans son ensemble.
Ce que la jurisprudence a validé, et ce qu'elle a refusé
Deux décisions du Conseil d'État bornent strictement le champ de ce dégrèvement. La première ouvre la porte à une non-imposition, la seconde la referme aussitôt qu'un dossier reste insuffisamment étayé.
| Décision | Ce qu'elle établit |
|---|---|
| CE 16 février 2015, n° 369862 et n° 364676 | Un immeuble dont le gros œuvre est atteint au point de le rendre dans son ensemble impropre à toute utilisation cesse d'être une « propriété bâtie » imposable au sens fiscal. |
| CE 3 février 2021, n° 434120 | Un immeuble simplement rendu inutilisable, sans atteinte structurelle de cette ampleur, reste imposable tant qu'il n'y a pas démolition quasi complète ou dommage structurel équivalent. |
Aucun cas RGA documenté à ce jour
À notre connaissance, aucune décision publiée ne porte spécifiquement sur des fissures liées au retrait-gonflement des argiles. Rien n'exclut qu'un dossier RGA suffisamment grave puisse un jour s'inscrire dans ce cadre, mais un propriétaire doit construire sa réclamation sur les deux décisions existantes, sans certitude de résultat.
La procédure : rapport d'expert, arrêté de péril, délai de réclamation
Un dossier solide combine une pièce technique et, si la situation le justifie, une pièce administrative.
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Faire établir un rapport d'expertise structurelle indépendant
Un expert indépendant objective l'ampleur réelle du désordre sur le gros œuvre, avec mesures, photos datées et conclusions écrites, la pièce la plus déterminante pour convaincre le service des impôts.
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Vérifier si une procédure de péril est pertinente
Quand la structure le justifie, une procédure d'arrêté de péril renforce le dossier fiscal, mais elle suit ses propres délais et conditions, indépendants de la réclamation fiscale.
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Déposer la réclamation avant le 31 décembre de l'année suivante
La réclamation doit être adressée au centre des finances publiques avant le 31 décembre de l'année qui suit celle de la réception de l'avis d'imposition contesté (article R*196-5 du Livre des procédures fiscales), accompagnée du rapport d'expert et de toutes les pièces disponibles.
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Ne pas confondre avec l'indemnisation d'assurance
Ce dégrèvement fiscal n'a aucun lien avec l'indemnisation d'un sinistre reconnu catastrophe naturelle : les deux démarches se mènent en parallèle, sans s'exclure ni se compenser.
Pourquoi la majorité des demandes sont rejetées
Le service des impôts n'a aucune compétence pour évaluer seul la gravité d'un désordre de fissuration : c'est aux pièces du dossier de le faire à sa place.
Le piège le plus fréquent
Beaucoup de propriétaires joignent des photos de fissures sans rapport d'expert indépendant qui objective l'ampleur du désordre sur le gros œuvre. Sans cette pièce technique, le service des impôts ne peut pas distinguer un désordre esthétique d'une atteinte structurelle, et rejette la réclamation par défaut.
À l'inverse, un dossier qui documente précisément l'atteinte au gros œuvre, éventuellement appuyé par un arrêté de péril, part avec un argumentaire technique que le service des impôts peut réellement instruire, même si l'issue reste à l'appréciation de l'administration puis, en cas de rejet, du tribunal administratif.
