Fissures après 10 ans et faute dolosive du constructeur : nous prouvons la dissimulation qui rouvre le recours

Après dix ans, la faute dolosive reste la seule prise sur le constructeur

Pendant dix ans après la réception, le constructeur répond des désordres graves sans qu'il faille prouver sa faute. Le fonctionnement de cette garantie, ses délais et ses pièces sont détaillés dans l'article sur les recours contre une malfaçon en garantie décennale. Une fois ce délai passé, le constructeur est en principe libéré.

En principe seulement. Le 27 juin 2001, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé une règle qu'elle n'a plus abandonnée : « le constructeur, nonobstant la forclusion décennale, est, sauf faute extérieure au contrat, contractuellement tenu à l'égard du maître de l'ouvrage de sa faute dolosive lorsque, de propos délibéré, même sans intention de nuire, il viole par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles » (pourvoi n° 99-21.017). Elle l'a reprise mot pour mot le 27 mars 2013 (n° 12-13.840).

Trois éléments ressortent de cette phrase. La faute doit être commise de propos délibéré, donc en connaissance de cause. Elle passe par une dissimulation ou une fraude, ce qui suppose que le maître de l'ouvrage a été tenu dans l'ignorance. Mais le constructeur n'a pas besoin d'avoir voulu nuire : économiser du béton en le cachant suffit.

Dans un dossier de fissures, ce cas se présente le plus souvent sur les fondations. Ce sont les seules parties de la maison que le propriétaire ne voit jamais, une fois la terre remise en place. Une semelle moins profonde que prévu, un chaînage supprimé, un béton trop maigre : rien ne se remarque pendant des années, jusqu'à ce qu'une sécheresse fasse bouger l'argile.

La gravité d'un défaut ne prouve jamais à elle seule qu'il a été caché

C'est l'erreur la plus fréquente des dossiers qui échouent. Le défaut est grave, la maison est fissurée de partout, et l'on en déduit que le constructeur ne pouvait pas l'ignorer. La Cour de cassation refuse ce raccourci. Le 12 juillet 2018, elle a cassé un arrêt qui avait retenu la faute dolosive en se fondant seulement sur la gravité des manquements (n° 17-19.701). Le 5 janvier 2017 déjà, elle avait censuré une cour d'appel qui n'avait pas suffisamment caractérisé la faute (n° 15-22.772).

Le point 5 n'est pas inventé. Dans l'arrêt du 12 juillet 2018 (n° 17-20.627), la Cour de cassation a approuvé une condamnation parce que le constructeur avait remis les clés sans rien dire alors qu'il savait que la structure ne correspondait pas aux plans. Elle a rappelé au passage qu'une simple négligence, même grave, ne suffit pas.

Le dossier se joue donc sur la verticale du graphique : que savait le constructeur, à quel moment, et qu'a-t-il fait pour que vous ne le sachiez pas ? La Cour de cassation a encore précisé le 21 novembre 2024 que la faute dolosive suppose un acte délibéré, accompli en ayant conscience de ses conséquences (n° 23-15.803).

Le sondage montre si la fondation construite est celle du plan

Pour prouver une dissimulation, il faut d'abord prouver l'écart. On compare la fondation dessinée sur les plans du permis de construire et décrite dans la notice du contrat avec celle qui existe réellement. Le seul moyen de voir la seconde est de creuser au pied du mur. La méthode, les précautions et ce qu'on mesure au fond de la fouille sont décrits dans l'article sur la profondeur des fondations mesurée par un sondage.

Un tel écart ne prouve pas encore le dol, mais il ouvre la discussion. Une erreur de quelques centimètres peut être accidentelle. Une semelle deux fois moins profonde, plus étroite et privée de son chaînage ne l'est presque jamais : elle traduit un choix fait sur le chantier, avec une économie de béton et d'acier à la clé.

Le sondage doit être fait au bon endroit. Nous le plaçons là où les fissures sont les plus ouvertes, puis à un angle opposé, pour savoir si l'écart est général ou localisé. Un défaut présent sur tout le tour de la maison parle davantage d'une décision que d'un accident.

Le dol se démontre pièce par pièce, et les bons de livraison comptent autant que les fissures

Il faut établir quatre choses : l'écart avec le contrat, son caractère voulu, la connaissance qu'en avait le constructeur et le silence gardé envers vous. S'y ajoute le lien entre ce défaut et les fissures. Chaque point s'appuie sur des pièces, et beaucoup dorment dans les archives du premier propriétaire.

Les bons de livraison du béton sont souvent la pièce décisive. Une semelle de 60 cm sur 30 cm sous 40 mètres de murs représente 7,2 m³ de béton. Une semelle de 40 cm sur 20 cm sous les mêmes murs n'en demande que 3,2 m³. Si les factures du chantier correspondent à la seconde, l'écart n'est plus un accident : il a été commandé.

Ces documents se trouvent chez le constructeur s'il existe encore, chez le premier propriétaire si vous avez acheté la maison, et en mairie pour les plans du permis. Une expertise judiciaire permet aussi d'en obtenir la communication. La façon de la demander est expliquée dans l'article sur l'assignation en référé expertise.

Le délai court cinq ans à partir du jour où vous découvrez la faute

L'action pour faute dolosive n'est pas enfermée dans les dix ans de la décennale. Elle suit le délai de droit commun de l'article 2224 du Code civil : cinq ans « à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». Le Conseil d'État a retenu ce délai pour la faute dolosive d'un constructeur le 10 octobre 2022 (n° 454446).

Le point de départ n'est donc ni la réception ni l'apparition des fissures, mais le moment où vous avez su, ou auriez dû savoir, que la fondation avait été sciemment réduite. Dans l'exemple ci-dessous, c'est le sondage de 2024 qui révèle la semelle à 40 cm.

L'article 2232 du Code civil ajoute en effet un plafond : le report du point de départ ne peut pas porter le délai au-delà de vingt ans « à compter du jour de la naissance du droit ». Pour la faute dolosive, la date de naissance du droit se discute, réception de l'ouvrage ou apparition du dommage. Tant que la question n'est pas tranchée dans votre dossier, la prudence commande de raisonner sur la date la plus proche.

Pour une maison construite avant juin 2008, les règles de prescription antérieures à la réforme du 17 juin 2008 peuvent encore jouer, avec des dispositions transitoires. Le calcul change alors, et seul un avocat peut le faire sur pièces. Dans tous les cas, une fissure qui apparaît sur une maison de plus de dix ans ne doit pas attendre la sécheresse suivante.

L'assurance du constructeur ne paie pas une faute dolosive

C'est la limite pratique de ce recours. Un assureur ne garantit pas les pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de son assuré : c'est l'article L. 113-1 du Code des assurances, que l'arrêt du 21 novembre 2024 a de nouveau appliqué. Gagner le procès ne suffit donc pas : il faut que le constructeur puisse payer lui-même.

Avant d'engager des frais, il faut vérifier la situation de l'entreprise : existe-t-elle encore, sous quel nom, avec quels comptes publiés ? Si elle a disparu, la démarche change complètement, comme l'explique l'article sur le constructeur liquidé.

L'action est en revanche attachée à la maison. Elle passe aux acheteurs successifs : si vous avez acheté la maison, vous pouvez agir contre le constructeur qui a trompé le premier propriétaire. La Cour de cassation l'a jugé dans l'arrêt du 12 juillet 2018, en précisant que c'est le propriétaire au jour du jugement qui agit.

Reste l'assureur habitation. Avant de partir contre le constructeur, il faut vérifier que son refus tient. Une fondation imparfaite n'exclut pas automatiquement la garantie catastrophe naturelle si la sécheresse reste la cause déterminante des dommages, et ce point se discute souvent, comme le montre l'article sur la façon de contester un refus d'indemnisation. Si l'assureur finit par payer, il peut à son tour se retourner contre le constructeur : l'article L. 121-12 du Code des assurances le subroge dans vos droits.

Ce que nous établissons avant que votre avocat engage l'action

Une action pour faute dolosive se prépare comme un dossier de preuve. Nous commençons par lire les pièces dont vous disposez, contrat, plans, factures, rapport de l'assureur, pour savoir si un écart avec le contrat est probable. Si c'est le cas, nous organisons les sondages, nous mesurons la fondation réelle et nous chiffrons sa remise à niveau.

Le rapport d'évaluation des risques structurels qui en sort met en regard, point par point, ce que prévoyait le contrat et ce qui a été construit, avec le calcul du béton manquant quand les factures le permettent. Si l'assureur a refusé sa garantie sur la foi d'un rapport discutable, une contre-expertise d'assurance peut être menée en parallèle : les deux voies ne s'excluent pas.

Nous ne disons jamais à la place du juge que le constructeur a menti. Nous établissons les faits techniques qui permettent à votre avocat de le soutenir, et nous les rendons lisibles pour quelqu'un qui n'a jamais vu une semelle de fondation.