PNO et MRH : deux contrats, deux risques, jamais le même désordre
L'assurance propriétaire non occupant couvre le bâti lui-même : structure, gros œuvre, équipements fixes, ainsi que la responsabilité civile du bailleur en tant que propriétaire, y compris pendant les périodes de vacance locative. L'assurance multirisque habitation du locataire couvre à l'inverse ses biens mobiliers personnels et sa responsabilité civile d'occupant, notamment les dommages qu'il pourrait causer au logement ou aux voisins par son propre fait (dégât des eaux provoqué, incendie d'origine domestique).
Une fissure de façade, une fissure traversante liée à un mouvement de terrain, ou un désordre affectant les fondations relèvent structurellement du bâti, donc du champ de la PNO du bailleur, jamais de la MRH du locataire. La MRH n'entre en jeu que si la fissure a endommagé les biens personnels du locataire, par exemple un dégât des eaux consécutif à une fissure qui a fait céder une canalisation encastrée.
PNO obligatoire ou non : ce que change la copropriété
Le statut légal de la PNO dépend directement du régime juridique de l'immeuble, un point rarement clarifié auprès des SCI qui gèrent un bien locatif en direct plutôt qu'en copropriété.
Quand le bien loué est un lot de copropriété, la SCI copropriétaire reste soumise aux mêmes règles de diagnostic que tout autre copropriétaire dès qu'une fissure affecte des parties communes, un point détaillé dans l'analyse consacrée au diagnostic d'une fissure en immeuble collectif.
Deux situations bien distinctes déterminent si la SCI est légalement tenue de souscrire une PNO pour le bien qu'elle loue.
Coût moyen d'une assurance PNO en 2026
Fourchette usuelle : 60 à 160 € par an selon surface et localisation
Fourchette usuelle : 180 à 380 € par an selon surface et localisation
Moyennes de marché 2026, comparateurs d'assurance habitation (source : Selectra).
Le coût d'une PNO reste, dans l'immense majorité des cas, très inférieur au risque financier qu'elle couvre en cas de sinistre structurel non assuré.
Une fissure apparaît en cours de bail : qui déclare, dans quel ordre
La déclaration d'un sinistre fissure sur un bien loué suit un enchaînement précis, que la SCI gère elle-même ou délègue à une agence de gestion locative.
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Le locataire signale la fissure au bailleur ou à son mandataire
Ce signalement doit être écrit (courrier, mail, ou constat lors d'un état des lieux), daté, avec photos, pour fixer la date de connaissance du désordre par le bailleur.
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La SCI qualifie l'origine du désordre avant toute déclaration
Fissure liée à un mouvement de terrain, à un défaut d'entretien, à un désordre structurel préexistant : cette qualification détermine quel contrat et quelle garantie mobiliser, notamment si un arrêté de catastrophe naturelle est nécessaire.
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La SCI déclare le sinistre auprès de sa PNO, dans les délais contractuels
Pour un sinistre catastrophe naturelle sécheresse, le délai court à compter de la publication de l'arrêté au Journal officiel, pas de la date de constat de la fissure par le locataire.
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Le locataire déclare séparément à sa MRH uniquement si ses biens propres sont endommagés
La fissure du bâti reste hors du champ de sa police ; seuls les dommages à ses meubles ou équipements personnels relèvent de sa propre déclaration.
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Un locataire qui déclare seul un sinistre fissure structurel à sa MRH s'expose à un refus de prise en charge : la garantie catastrophe naturelle sur le bâti est rattachée au contrat du propriétaire, pas à celui de l'occupant, même si c'est le locataire qui a constaté le désordre en premier.
Cet enchaînement reprend les grandes étapes de la procédure applicable à toute déclaration de sinistre fissure, détaillée pas à pas dans le guide de déclaration d'une fissure à l'assurance, avec ici les particularités propres au bien loué.
Réparation, relogement et loyer pendant les travaux : ce qui reste à la charge de chacun
Une fois le sinistre pris en charge, la répartition des conséquences pratiques distingue encore une fois nettement le rôle du bailleur et celui du locataire, la SCI restant seule responsable des travaux sur le bâti.
| Situation pendant les travaux | À la charge de la SCI (bailleur) | À la charge du locataire |
|---|---|---|
| Réparation de la fissure et reprise structurelle | Oui, financée par l'indemnité PNO et complétée si nécessaire | Non |
| Relogement temporaire si le logement devient inhabitable | Généralement pris en charge par la garantie relogement de la PNO si souscrite en option | Non, sauf clause contraire du bail |
| Réduction ou suspension du loyer pendant l'indisponibilité partielle | Peut être due au locataire au prorata de la perte de jouissance | Sans objet |
| Dommages aux biens personnels du locataire liés au sinistre | Non | Oui, via sa propre MRH |
Ce partage reste identique à celui applicable à un bailleur personne physique : la structure juridique de la SCI ne modifie pas les obligations d'entretien et de jouissance paisible dues au locataire au titre de la loi du 6 juillet 1989, elle change uniquement quel contrat d'assurance porte la charge financière du sinistre.
