Fissures en EHPAD : qui paie entre la foncière propriétaire et l'exploitant ?

Un double statut réglementaire qui complique la question

Un EHPAD cumule deux qualifications qui n'obéissent pas aux mêmes textes. En tant que bâtiment, il relève du code civil et du bail commercial qui le régit entre bailleur et exploitant. En tant que lieu recevant du public, il est classé établissement recevant du public de type J au sens du code de la construction et de l'habitation, avec des obligations de sécurité qui s'imposent à l'exploitant responsable de la sécurité des résidents, indépendamment de qui doit financer les travaux.

Ce que dit le bail commercial, au-delà de l'article 606

L'article 606 du code civil réserve en principe au propriétaire les grosses réparations (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières) et laisse l'entretien courant au locataire. Mais dans la quasi-totalité des baux commerciaux d'EHPAD signés avec des foncières de santé, une clause de renonciation à l'article 606 transfère tout ou partie du clos et couvert à l'exploitant, en contrepartie d'un loyer généralement plus favorable ou d'un bail plus long.

Cette variabilité contractuelle explique pourquoi deux EHPAD voisins, propriétés de deux foncières différentes, peuvent traiter la même fissure de façon totalement opposée. Avant toute discussion technique, la première étape reste de relire la clause de répartition des travaux et des grosses réparations inscrite au bail, généralement en annexe des conditions particulières. Le bâti lui-même reste par ailleurs couvert par une assurance propriétaire non occupant souscrite par la foncière, distincte de l'assurance d'exploitation portée par le groupe gestionnaire.

L'obligation de sécurité ERP ne dépend d'aucun de ces arbitrages

Indépendamment de qui doit payer, l'exploitant reste seul responsable devant la commission de sécurité et d'accessibilité de la solidité apparente du bâtiment et de la sécurité des résidents. Une fissure qui menace la stabilité d'un mur porteur ou d'un plancher peut justifier une mise en demeure, voire une fermeture partielle ou totale prononcée par le maire sur avis de la commission, quelle que soit l'issue du contentieux avec le bailleur sur le financement des travaux.

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   Sécurisation immédiate

   Mesures conservatoires prises par l'exploitant dès le signalement, sans attendre l'arbitrage sur le financement.

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   Diagnostic structurel indépendant

   Un diagnostic fissure objectif sert à la fois à qualifier le risque pour les résidents et à documenter la nature du désordre pour la discussion contractuelle avec le bailleur.

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   Notification au bailleur selon le bail

   La plupart des baux imposent un délai et une forme précise (lettre recommandée, expertise contradictoire) pour déclencher l'obligation de réparation du bailleur.

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   Arbitrage sur la nature de la réparation

   Grosse réparation relevant de l'article 606 ou clause de renonciation, entretien courant : le diagnostic technique pèse directement dans cette qualification contractuelle.

Trois obligations qui s'empilent, indépendantes les unes des autres

Ce qui rend la gestion d'une fissure en EHPAD plus complexe qu'ailleurs, c'est que trois couches d'obligations s'appliquent simultanément, sans qu'aucune ne suspende les deux autres. Négocier le financement au titre du bail ne dispense pas de l'obligation de sécurité ERP, qui elle-même ne dispense pas de l'obligation de diagnostic structurel si le bâtiment est exposé au retrait-gonflement des argiles.

L'Île-de-France compte plusieurs centaines d'EHPAD, dont une partie significative occupe des bâtiments construits avant les années 1990, période où les techniques de fondation adaptées aux sols argileux étaient beaucoup moins systématiques qu'aujourd'hui. Ce contexte pousse de plus en plus de foncières de santé et de groupes exploitants à anticiper le diagnostic des fondations plutôt que d'attendre l'apparition d'un désordre visible.