Qu'est-ce que l'État des Risques, et quand est-il obligatoire ?
L'État des Risques et Pollutions, anciennement appelé ERNMT puis IAL, est encadré par l'article L125-5 du Code de l'environnement. Il est obligatoire lors d'une vente ou d'une location dans les communes couvertes par un plan de prévention des risques (technologiques, miniers ou naturels), en zone sismique, en zone à potentiel radon, en zone de recul du trait de côte, ou en zone d'exposition moyenne à forte au retrait-gonflement des argiles.
Le vendeur ou le bailleur doit le remettre à l'acquéreur potentiel dès la première visite du bien lorsqu'elle a lieu, puis l'annexer au compromis et à l'acte définitif. Sa validité est fixée à 6 mois avant la signature de l'acte, et il doit être actualisé si l'information devient inexacte avant cette signature.
La réforme du 1er juillet 2026 : la carte RGA s'étend brutalement
L'arrêté du 9 janvier 2026 a entièrement révisé la cartographie nationale de l'exposition au retrait-gonflement des argiles, sur laquelle s'appuie l'État des Risques depuis son entrée en vigueur.
Arrêté du 9 janvier 2026 portant révision de la cartographie nationale de l'exposition au retrait-gonflement des argiles.
12,1 millions de maisons individuelles sont désormais concernées par ce zonage, contre 10,4 millions avant la réforme, soit 61,5 % du parc pavillonnaire français.
Pour un bien situé dans une commune nouvellement classée, un État des Risques établi avant le 1er juillet 2026 s'appuie encore sur l'ancien zonage, moins étendu : la date de génération du document sur géorisques.gouv.fr devient un élément à vérifier systématiquement.
Ce que l'ERP montre, ce qu'il ne montre jamais
L'ERP et un diagnostic structurel répondent à deux questions différentes, à deux échelles différentes. Confondre les deux expose à une mauvaise surprise après la signature.
Les deux documents ne se remplacent pas l'un l'autre. L'ERP situe la commune sur une carte de risques ; un diagnostic structurel évalue l'état réel de la maison précise que vous vous apprêtez à acheter.
Un ERP conforme et à jour reste une pièce du dossier obligatoire, jamais une évaluation de l'état du bien.
Deux maisons voisines, deux réalités très différentes
Parce que l'ERP raisonne à l'échelle communale, deux maisons distantes de quelques centaines de mètres affichent souvent le même document, alors que leur exposition réelle diffère fortement selon la nature du sol, la profondeur des fondations ou la présence de végétation à proximité.
Les professionnels du diagnostic immobilier rapportent régulièrement le même scénario : un ERP conforme remis lors d'une vente, sans qu'aucune fissure ne soit mentionnée nulle part, puis des désordres de fissuration qui apparaissent quelques mois après la signature, sans que le document n'ait rien laissé présager. Ce n'est pas une anomalie du document, c'est sa nature même : il ne porte pas sur un bien, mais sur une zone.
Comment vérifier au-delà de l'ERP avant de signer
Quatre vérifications complètent utilement le document réglementaire.
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Générer soi-même l'état des risques à jour
Sur géorisques.gouv.fr, en vérifiant que la version de zonage utilisée correspond bien à celle en vigueur depuis le 1er juillet 2026.
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Consulter l'historique des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune
Le classement réel des départements franciliens les plus exposés au RGA aide à situer une commune dans son contexte régional, au-delà du seul zonage administratif.
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Commander un diagnostic structurel indépendant avant de signer
Une expertise avant achat vérifie l'état réel du bien visité, ce que ni l'ERP ni les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb) ne couvrent.
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Interroger précisément le vendeur sur l'historique du bien
La loi encadre ce que le vendeur doit déclarer : le point est détaillé dans notre article sur les obligations du vendeur face aux fissures.
