Acheter un appartement dans un immeuble fissuré : ce que nous vérifions avant que vous signiez

Chaque fissure de l'immeuble appartient à quelqu'un, et pas toujours à vous

En copropriété, la première question n'est pas la gravité de la fissure mais son propriétaire. Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division disent ce qui relève des parties communes et ce qui relève de votre lot. Quand ils se taisent ou se contredisent, l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 tranche : le sol, les cours et le gros œuvre des bâtiments sont présumés communs.

Cette frontière change tout pour un acheteur. Une lézarde dans un mur porteur sera réparée par le syndicat et payée par tous, selon les tantièmes. Une fissure dans une cloison de votre futur salon sera réparée à vos frais, sauf si elle n'est que l'écho d'un mouvement de la structure commune. Les étapes d'un diagnostic d'immeuble, côté syndic et côté copropriétaires, sont détaillées dans l'article sur la fissure en copropriété et son diagnostic ; ici, nous nous plaçons du côté de celui qui n'a encore rien signé.

Une fissure qui file en diagonale à travers plusieurs étages se lit comme une fissure en escalier à l'échelle d'un bâtiment : elle désigne un appui qui bouge plus bas, parfois loin de l'endroit où vous la voyez. C'est pour cela que nous commençons toujours par la cave, jamais par l'appartement.

L'âge de l'immeuble annonce la fissure que vous risquez d'y trouver

Le recensement de l'Insee classe chaque résidence principale selon sa période d'achèvement. À Paris, près d'un logement sur deux a été construit avant 1946 : 31,4 % avant 1919 et 17,4 % entre les deux guerres. Dans la petite couronne, le paysage change : en Seine-Saint-Denis comme dans le Val-de-Marne, la tranche la plus fournie est celle de 1946 à 1970, avec près de trois logements sur dix.

Chaque époque a sa manière de se fissurer. Les immeubles de moellons et de pierre d'avant 1919 reposent sur des fondations peu profondes et des planchers en bois, sensibles aux tassements et aux fuites anciennes. Ceux de la reconstruction, en béton armé souvent peu enrobé, se fendent le long de leurs armatures qui rouillent, et leurs panneaux de façade s'écartent aux joints. Savoir dans quelle tranche tombe l'immeuble oriente la visite avant même d'y entrer.

Ce graphique ne dit pas qu'un immeuble ancien est fragile. Il dit à quoi s'attendre : une fissure de cage dans un immeuble parisien du XIXe siècle se lit d'abord vers les fondations, les caves et les anciennes canalisations, comme nous le décrivons pour les immeubles haussmanniens fissurés. Dans une barre des années 1960, nous regardons d'abord les bétons, les joints de panneaux et les balcons.

Les procès-verbaux d'assemblée racontent l'histoire de la fissure

Avant la promesse, le vendeur doit vous remettre une série de documents prévus par l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation, parmi lesquels le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le carnet d'entretien et, lorsqu'ils existent, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux. S'ils ne vous sont pas remis au plus tard à la signature de la promesse, votre délai de rétractation ne commence à courir que le lendemain de leur communication.

Ces documents sont souvent survolés. Pour une fissure, ils sont la meilleure source qui soit : ils disent depuis quand l'immeuble la connaît, qui l'a étudiée et ce que les copropriétaires ont accepté ou refusé de payer. Voici les phrases que nous surlignons quand un client nous confie la pile.

Un refus de vote n'est pas forcément un mauvais signe : il arrive qu'une copropriété écarte un devis mal ficelé pour en demander un meilleur. Ce qui compte, c'est la règle de majorité appliquée et la façon dont le sujet est revenu, que nous détaillons dans l'article sur le vote des travaux de fissures en assemblée générale. Si l'immeuble a adopté un plan pluriannuel de travaux, la reprise y figure en principe avec une année et une estimation.

Quand le procès-verbal évoque une déclaration au titre de la sécheresse, demandez où en est le dossier. Le parcours d'une copropriété fissurée par la sécheresse passe par le syndic, et l'indemnité appartient au syndicat : elle ne vous suivra pas si elle a été versée avant votre arrivée sans que les travaux soient faits.

Les travaux déjà votés se paient selon la date de chaque appel de fonds

Beaucoup d'acheteurs pensent que des travaux votés avant leur arrivée restent à la charge du vendeur. Ce n'est pas la règle. L'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 distingue deux choses : les provisions du budget courant, dues par le vendeur, et les dépenses hors budget, comme une reprise de fondations, dues par celui qui est copropriétaire au moment où chaque appel de fonds devient exigible.

Concrètement, si l'assemblée a voté une reprise en sous-œuvre payable en trois appels et que vous signez l'acte entre le premier et le deuxième, vous paierez les deux derniers. La frise ci-dessous suit un calendrier type.

Avant l'acte, le syndic établit un état daté qui récapitule les sommes dues par le vendeur et celles qui resteront à votre charge. Demandez une version provisoire dès la promesse : c'est elle qui vous montre l'échéancier des appels à venir. Si une reprise est votée mais pas encore appelée, deux voies existent, une baisse du prix ou une clause par laquelle le vendeur vous rembourse les appels qui tomberont après la vente.

Le raisonnement rejoint celui que nous tenons pour une maison : une fissure connue se chiffre et se négocie, elle ne se découvre pas après coup. Les critères de décision que nous appliquons quand on hésite à acheter une maison fissurée valent ici aussi, à ceci près que la facture est partagée et que son calendrier ne dépend pas de vous.

Un immeuble fissuré n'est pas forcément un immeuble à fuir

Sur le terrain, nous voyons beaucoup d'immeubles fissurés qui se portent bien. Une fissure ancienne, stable, dont la cause a été traitée et dont la réparation est votée et financée, ne doit pas faire fuir un acheteur. À l'inverse, une fissure fine mais récente, sans étude ni suivi, dans un immeuble dont l'assemblée repousse chaque année le sujet, mérite plus d'attention qu'une large lézarde déjà reprise.

Ce qui nous inquiète vraiment tient en quelques signes : une fissure qui traverse plusieurs étages en restant alignée, des portes qui frottent sur plusieurs paliers, un plancher qui penche vers la même façade d'un appartement à l'autre, ou une cave où le mur s'ouvre près d'une canalisation qui suinte. Ces indices racontent un mouvement d'ensemble, et c'est toute la colonne de logements qui le subit.

Depuis peu, certaines communes peuvent imposer un diagnostic structurel des immeubles d'habitation dans les secteurs qu'elles délimitent. Si l'immeuble que vous visitez se trouve dans l'un d'eux, demandez si ce diagnostic a été fait et ce qu'il conclut : c'est une lecture de la structure par un professionnel, déjà payée par la copropriété.

Ce que nous regardons pendant une visite avant achat en copropriété

Une visite d'appartement classique s'arrête à la porte du logement. La nôtre commence en bas et finit dans les documents. Pour une expertise avant achat en copropriété, nous suivons toujours le même ordre, parce que chaque étape éclaire la suivante.

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   Les caves et le pied des murs

   Nous cherchons le point de départ du mouvement : maçonnerie ouverte, tache d'humidité au droit d'une descente, sol qui a bougé sous une fondation. Une cave inaccessible le jour de la visite est déjà une information.

2. 2

   La cage d'escalier, palier par palier

   Nous suivons la fissure d'étage en étage, nous notons son ouverture, sa direction et sa fraîcheur. Les portes palières qui frottent et les marches qui se décollent complètent la lecture.

3. 3

   La façade et la cour

   Nous regardons si la fissure intérieure ressort à l'extérieur, et si les descentes d'eau, les joints ou les balcons racontent la même histoire.

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   L'appartement que vous achetez

   Nous vérifions si ses fissures sont isolées ou alignées avec celles des parties communes, et si les sols et les huisseries montrent un mouvement.

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   Les documents de la copropriété

   Procès-verbaux, carnet d'entretien, rapports d'études, état daté provisoire : nous croisons ce que nous avons vu avec ce qui a été dit, voté et appelé. Vous recevez un avis écrit qui sépare ce qui relève de la copropriété de ce qui sera à votre charge.

Le bon moment se situe avant la promesse, quand le prix et les clauses se discutent encore ; nous expliquons pourquoi dans l'article sur le moment où commander une expertise avant achat. Si la promesse est déjà signée et que des fissures apparaissent avant l'acte, le cas est différent et les fissures apparues entre compromis et acte obéissent à leurs propres règles.